Статьи
ОСТАВЬТЕ СВОИ ДАННЫЕ
И МЫ ОТПРАВИМ ВАМ ОТВЕТ
И МЫ ОТПРАВИМ ВАМ ОТВЕТ
Вы приобрели недвижимость, проживаете там и вскоре узнаете о том, что продавец квартиры объявил себя банкротом. Отберут ли квартиру? Как обезопасить себя от негативных последствий? В статье рассмотрим случаи признания сделок недействительными, разберемся с их последствиями и узнаем как готовиться к такому положению дел.
Вы приобрели недвижимость, проживаете там и вскоре узнаете о том, что продавец квартиры объявил себя банкротом. Отберут ли квартиру? Как обезопасить себя от негативных последствий? В статье рассмотрим случаи признания сделок недействительными, разберемся с их последствиями и узнаем как готовиться к такому положению дел.
Банкротство физического лица - признание неспособности гражданина исполнять свои финансовые обязательства и вносить обязательные платежи. На сегодняшний день, процедура банкротства является единственным законным способом списания долгов. Осуществляет процедуру Арбитражный суд. Ведущие нормативно-правовые акты по таким вопросам - Закон № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и АПК РФ.
Гражданин может заявить в суд о своем банкротстве имея сумму долга 300 тысяч рублей и более. Если задолженность превышает полмиллиона рублей у физического лица возникает обязанность обратиться в арбитражный суд с заявлением о начале такой процедуры ( п. 2 ст. 213.3 Закона № 127-ФЗ ).
С начала судебного разбирательства недобросовестные должники начинают выискивать “черные” схемы сохранения своей собственности. Они фиктивно продают свои ценности, таким образом скрывая их. Поэтому суд совместно с финансовым управляющим рассматривают все сделки банкрота.
Процесс оспаривание сделок - самая болезненная часть процедуры несостоятельности. Суть оспаривания сделок состоит в увеличении конкурсной массы для максимального обеспечения требований кредиторов. Признавая сделки недействительными, суд возвращает имущество должника для дальнейшей его реализации на торгах. Наибольшее внимание власти обращают на сделки с оказанием предпочтения определенным кредиторам. Доказать правомерность своих сделок в ходе банкротства не имея юридических знаний и правовой поддержки крайне непросто.
Оспаривание сделок всегда присутствует в процессе банкротства. Чаще всего оспариваются договоры мены, дарения и купли-продажи. Закон предусмотрел способы защиты кредиторов от должников действующих недобросовестно в ходе судебного процесса. Нормы федерального законодательства описывают три вида подобных незаконных сделок должника.
Суд будет считать подозрительной ту сделку, что была совершена на явно невыгодных для должника условиях. Такой договор обязательно должен быть заключен в течение года до того как суду стало известно о банкротстве гражданина. Здесь датой будет являться день регистрации в Росреестре. Однако, эти же записи в реестре суд часто признает недостоверными.
Каждое юридическое действие должника подлежит анализу. Финансовый управляющий уполномочен, выяснить рыночную цену, привычные условия по таким сделкам и обозначить разницу со сведениями в договоре.
Такие факторы как заинтересованность партнера по сделке и его тесная связь с должником не рассматриваются. Предмет анализа - коммерческие условия и рыночные цены.
Арбитражный управляющий обладает большим объемом ответственности на всех этапах банкротства. Поэтому "намека" на подозрительность сделки достаточно для того, чтобы оспорить ее и признать недействительной.
Совершенные с целью причинения имущественного вреда кредиторам.
Таковыми признаются сделки, характеризующиеся следующим образом:
Сделки со злоупотреблением правом, предусматривают осведомленность партнера о злонамеренном причинении вреда требующим кредиторам. То есть это могут быть родственники или аффилированные лица, а также другие граждане имеющие сведения о незаконных действиях должника.
Суд всегда признает недействительными сделки с родственниками и аффилированными лицами.
Нормы регулирующие такой вид сделок рассмотрены в статье 61.3 Закона № 127-ФЗ. Пункт первый данной статьи устанавливает требования по которым можно распознать такую категорию сделок. Цель такого договора - дестабилизировать очередь, срок и объем удовлетворения требований кредиторов. Таковыми признаются действия, которые могут привести к появлению у одного из кредиторов явного преимущества перед остальными.
Сделка такой категории может быть признана недействительной, если она совершена за один месяц до подачи заявления о банкротстве или за пол года, если заинтересованным лицом выступает кредитор, заранее извещенный о неплатежеспособности гражданина.
Все описанные ранее виды сделок признаются недействительными. Закон установил - в случае признания арбитражным судом сделки недействительной, все имущество переданное должником подлежит возврату в состав конкурсной массы.
Статья 302 ГК РФ - “никто не вправе истребовать, приобретенное по сделке имущество у добросовестного приобретателя”. То есть, если сделка была совершена по привычным условиями и ценам для рынка, у покупателя ничего не отберут.
Родственникам доказать отсутствие своего интереса практически невозможно, в связи с этим они будут обязаны возместить стоимость сделки и вернуть ее в конкурсную массу.
Все сделки на вторичном рынке считаются крайне рискованными. С банкротством аналогично. Предугадать то, что продавец квартиры через несколько месяцев решит банкротиться - невозможно.
Вы совершаете сделку по договору на условиях и по ценам не соответствующих нынешнему рынку. Так, занижение цены на 30-40% в сравнении с рыночной, будет считаться значительным.
Нередко в договоре продавцы указывают очень низкую цену для того, чтобы сократить сумму налога с продажи.
Суд запросто решит, что сделка незаконна. Объясняется это не равноценным встречным исполнением. Аннулируют ту сделку, которая была осуществлена за год до принятия заявления.
Вы совершаете сделку на безвозмездной основе. То есть после покупки вы получили недвижимость, однако плату так и не внесли или же квартира была получена в форме дара. Помимо этого, суд могут смутить нестандартные формы расчета.
Все эти сделки будут оспариваться в обязательном порядке.
Вы участвуете в сделках "для вида" (мнимой или притворной сделке). В ходе таких операций, должники нередко пытаются создать иллюзию передачи денег по договору. На самом деле за их действиями скрывается безвозмездный вывод имущества.
На такой "маскарад" суд сразу же обратит внимание.
Защитить себя от такого рода рисков, поможет продавцу лишь внимательность. Всегда нужно проверять финансовое состояние стороны сделки, рассматривать рыночные цены и сопоставлять с условиями по договору. Обязательно сохранять все документы и чеки по соглашению. Удачным решением будет получение расписки о передаче денег.
Все эти документы будут служить страховкой на случай оспаривания сделки в банкротстве.
Вернуть деньги уплаченные за квартиру можно только на законных основаниях. Ситуация крайне противоречива, так как по сути банкрот лицо неплатежеспособное.
Истребовать деньги за квартиру можно доказав в суде фиктивность банкротства гражданина, если для этого имеются законные доводы.
К сожалению сначала квартиру изымут в счет погашения задолженностей. Только после этого в рамках закона можно будет заявиться с иском о возврате средств.
По сути, когда суд признает сделку по купле-продаже квартиры недействительной, все становиться как прежде. Имущество - должнику, деньги - покупателю. Существующая практика показывает обратное.
По ходу банкротства выясняется недобросовестность как продавца, так и покупателя. Зачастую покупатели в курсе и приветствуют приобретение на условиях, противоречащих рыночным. Требования о возврате средств частично, а то и полностью отклоняются.
Самый популярный вопрос у обеспокоенных сделкой с банкротом граждан - могут ли отнять квартиру?
ВС РФ выпустил разъяснение, где обозначил запрет на изъятие квартиры у добросовестных покупателей. В случае если соглашение является действительным, отнимать жилье у его законного собственника нельзя.
Если вы покупаете квартиру у гражданина, который уже прошел банкротство и на данный момент не является участником судебного процесса, проблем не будет. В таком случае заключение договора купли-продажи будет легальным на 100%.
Иммунитет на отчуждение также имеет квартира являющаяся единственным жильем должника, где он продолжает проживать и после продажи (ПП ВС РФ от 25.12.2018 № 48).
В ряде остальных случаев, квартиру заберут. Как только суд обозначит недействительность сделки, покупатель будет обязан вернуть объект недвижимости. Здесь покупатель вправе стать кредитором, а именно расположиться в очереди по удовлетворению требований и взыскать средства за квартиру. Осуществить это следует путем подачи заявления, с приложением всех важных бумаг и существенных доказательств.
Если покупатель никак не может вернуть квартиру, то у него возникает обязанность возместить стоимость помещения.
Рассмотрев проблемы с которыми можно столкнуться на вторичном рынке купли-продажи квартир, следует с наибольшей ответственностью и внимательностью относиться к совершению сделок.
Помните, если вы являетесь добросовестным покупателем, закон будет на вашей стороны. Большинство судов выдвигают следующие критерии добросовестности:
Самостоятельно изучить жизненный цикл продавца и его финансовое благосостояние можно онлайн.
Убедительно рекомендуем ознакомиться с мотивом продажи недвижимости у продавца. Нередко граждане судорожно и за копейки распродают все свое имущество, дабы закрыть часть своих задолженностей. Наличие долгов по ЖКХ также следует относить к “красным флажкам” банкрота. Проявите осторожность для того, чтобы не оказаться в ситуации без денег и жилья.
В случае, если ваш продавец квартиры на момент сделки проходит процедуру банкротства - это незаконно!
Без согласия финансового управляющего, физическое лицо в процедуре несостоятельности не имеет права осуществлять никакие сделки. Такая купля-продажа однозначно будет оспорена.
Если в ходе анализа состояния должника вы заметили что-то неладное, рекомендуем отказаться от сделки. Покупка квартиры у лица признанного банкротом - крайне рискованное мероприятие.
Обращайтесь за консультацией к юристам и риэлторам. Опытный специалист спрогнозирует юридическую судьбу такой сделки.
