3 мар 2023

За год на территории России были признаны несостоятельными более 120 тысяч граждан. Самый часто задаваемый вопрос в преддверии процедуры банкротства -  что будет с единственным жильем? Отберут ли квартиру за долги? Государство оставит меня на улице и без денег? В статье рассмотрим перечень недвижимости имеющий иммунитет во взыскании в состав конкурсной массы, а также разберемся в мерах по сохранению жилья.

За год на территории России были признаны несостоятельными более 120 тысяч граждан. Самый часто задаваемый вопрос в преддверии процедуры банкротства -  что будет с единственным жильем? Отберут ли квартиру за долги? Государство оставит меня на улице и без денег? В статье рассмотрим перечень недвижимости имеющий иммунитет во взыскании в состав конкурсной массы, а также разберемся в мерах по сохранению жилья.

Что относят к понятию “единственное жилье”?

Как известно, имущество должника и в том числе недвижимость попадают в конкурсную массу. В дальнейшем средства, вырученные с реализации этой собственности на торгах, будут направлены на пропорциональное и поочередное удовлетворение требований кредиторов.  

Важно! Статья 446 Гражданского Кодекса РФ отмечает невозможность взыскания единственного жилья гражданина. Подтверждается факт того, что жилье единственное выпиской из ЕГРН. 

Расклад следующий - у гражданина в собственности находится несколько жилых объектов недвижимости. Что изымут в конкурсную массу? А что оставят на правах “единственного жилья”? 

Минимальные признаки единственного жилья:

• право собственности у должника;
• адекватные условия проживания;
• жилое состояние.

Критерии

1. Зачастую, в ходе судебного разбирательства власти обращают внимание именно на тот дом где привычно проживал гражданин-должник. Такой объект недвижимости оставляют. Нормы жилищного законодательства установили: “Члены семьи обладают правом пользования недвижимостью должника наравне с ним”. 
2. В связи с этим помещение должны быть реальным и комфортным для проживания как самого лица, так и его родственников. Ряд членов семьи наделенных такими правом предусмотрен ПП ВС РФ от 2 июля 2009 года №14. 
3. Здесь суды учитывают санитарно-эпидемиологическое состояние объекта и его площадь. Квадратные метры на человека рассчитываются по факту проживания лиц в квартире. 

Квартира “в центре”

Бывает так, что недвижимость должника находится в разных населенных пунктах региона. При таком положении дел, суд рассматривает территориальную значимость жилья для членов семьи лица. Таким образом, квартира с наилучшими социально-психологическими условиями будет исключена из конкурсной массы. Такую квартиру признают единственной и не заберут. 

В каких случаях могут отобрать единственное жилье при банкротстве?

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 года №11-П описаны случаи когда единственное жилье могут забрать в счет конкурсной массы. 

Важно! Роскошное имущество не обладает иммунитетом в банкротстве, в связи с тем что его площадь и цена могут быть неразумно велики. 

Однако, современная практика показывает ряд случае, когда власти оставались на стороне должника и такое жилье не изымали. Если роскошная недвижимость является частным строением, суд может изъять для реализации лишь его часть. Например, земельный участок могут продать, а сам дом оставить должнику. Вместе с этим, суд может лишить гражданина элитного жилья, обосновав это отсутствием у банкрота средств на содержание такого имущества. Так как в теории банкрот неплатежеспособное лицо и лишние расходы у некстати.  

Некоторые суды практикуют замещение роскошного жилья. То есть банкрот получает в собственность дом  попроще, а у властей появляется право продать элитное помещение, так как “единственным” оно больше не будет. Финансируется такой обмен за счет добровольных инициатив кредиторов. 

Вместе с этим, могут продать единственное жилье купленное на ипотечный кредит. Причина такого взыскания - наличие залога на эту категорию недвижимости. Здесь квартира становится инструментом обеспечения обязательств. 

Важно! Такой норматив действует с целью защиты прав банков-залогодержателей. Деньги которые будут реализованы с продажи ипотечной квартиры получит залогодержатель. Требования остальных кредиторов будут исполняться в порядке очереди.

Исключением из этого правила будут те кредиторы-залогодержатели, которые не заявляли о своих требованиях в рамках банкротства. Суд не вкурсе их требований. Единственную ипотечную квартиру в таком случае не реализуют. 

Суд также может мотивировать обращение взыскания на единственное жилье недобросовестными действиями должника. Попытки спрятать жилье, создать иллюзию его продажи - сразу пресекаются. Все сделки заключенные перед банкротством оспариваются и зачастую признаются недействительными. 

Если помещения не соответствует нормам и  требованиям для жилого оно также останется в конкурсной массе. Помещение не пригодное к проживанию изымут, несмотря на то что оно единственное. 

Права членов семьи должника, проживающих вместе с ним

На практике “жить” с родственниками крайне не просто. Гражданское законодательство говорит о том, что жилье должно быть в исключительной собственности должника. А что, если одно жилье - должника, другое - родственников? Ранее в статье было отмечено, что члены семьи должника, проживающие вместе с ним пользуются полными правами на это жилье.

Защитить свое недвижимое имущество от изъятия можно грамотно разобравшись с нормами Гражданского (статья 446) и Жилищного кодексов (статья 31). Если поразмышлять, сам должник также имеет равное право пользования помещениями членов своей семьи. В таком случае квартиру находящуюся в собственности банкрота могут изъять, ведь он может продолжать жить у родственников. И даже если квартира членов семьи под залогом, оставят в качестве единственного жилья все равно ее. 

Может ли банк забрать единственное жилье, принадлежащее мужу и жене одновременно? 

Банк может забрать жилье, лишь в том случае, если оно находится в залоге. Если недвижимость является заложенной то, ее могут забрать даже если она “единственная” и там проживают дети и жена. 

Статья 261 ГК РФ говорит о том, что взыскиваются по долгам и другим обязательствам лишь те объекты собственности, которые находится в исключительной собственности супруга-должника.  Или же забирают только долю, которая осталась бы супругу в случае раздела имущества. 

То есть общую квартиру забрать не могут. А если все что есть у должника - это одна доля в квартире, то она также останется ему.  Однако если в собственности  две доли и более, такую долю заберут и реализуют на торгах. Продадут квартиру полностью, супругу вернут его законную часть.

Какое жилье супругов точно не отберут?

Банк не вправе изымать недвижимость полученную по наследству/в дар. Если муж/жена должника продали что-либо полученное по договору дарения и купили квартиру - ее не заберут. Личное имущество по брачному контракту также не подлежит взысканию.

Что предпринять для сохранения жилья?

Банкротство с сохранением имущества - маловероятное мероприятие. Попробовать стоит исключительно законными способами и без злоупотребления правом. Дачи, земельные участки, объекты роскошного жилья - все это заберут с целью дальнейшей реализации.   

Важно! По закону можно сохранить единственное жилье и элитная недвижимость к нему не относят. Не смотря на это, гражданин вправе оспорить отнесение его собственности к предметам роскоши.

Права должника по сохранению его собственности: 

1. Заниматься мониторингом торгов, пробовать способствовать покупке нужной квартиры или дома на торгах - законные действия. Люди не спешат покупать у банкротов, поэтому ваши родственники и друзья смогут “перехватить” что-то в ходе торгов. Если за долгое время квартиру никто так и не купит, ее могут предложить кредитору, а в итоге выдать обратно должнику.
2. Супруг банкрота может выкупить его долю в жилье. Это возможно в случае, если реализуют общую собственность. 
3. Банкрот может оказывать влияние на процесс оценки и не соглашаться с ценами, которые устанавливает финансовый управляющий.
4. Собственность, полученная от государства по программам поддержки почти никогда не отбирают. Должник вправе заявить о факте такого получения в рамках судебного разбирательства. 
5. Заранее в соглашении о разделе имущества можно прописать выгодный режим имущественных отношений. Учитывая то, что  имущество, приобретенное супругом путем получения в дар и наследства не реализуют. 

Важно! Продавать квартиру в процессе банкротства рискованно. Такую сделку вероятнее всего признают недействительной. 

Суд обязательно обратит внимание на факт заключения договора, особенно если его положения и условия противоречат рыночным и обеспечивают одной из сторон крайне невыгодное положение.  Сделку с родственником или аффилированным лицом “без вопросов” признают недействительной. Тягость последствий ощутит не только должник, но и покупатель его жилья. 

Иммунитет на единственное жилье - важней инструмент правовой защиты должника в ходе банкротства. Нередко, руководствуясь паникой, банкроты совершают множество юридических ошибок, ухудшающих их финансовое положение и репутацию в суде. Успешно и добросовестно пройти банкротство помогут высококвалифицированные специалисты.